# 3. Выбор локации и помещения
Написали эту памятку, чтобы вам было легче подобрать подходящее помещение, согласовать его с нами и заключить договор аренды на выгодных для вас условиях. Памятка закроет все типовые вопросы, которые могут возникнуть при поиске объекта для ПВЗ Teez. Прочитайте ее внимательно, и многое прояснится.
## Как выбрать локацию для ПВЗ
Ориентируйтесь на планируемое количество пунктов выдачи в вашем городе на момент поиска:
* если планируется открытие одного ПВЗ, выберите географический центр города;
* если планируется открытие нескольких ПВЗ, выберите центры районов города.
Вот несколько критериев, которые помогут вам подобрать место для ПВЗ.
1. Хороший пешеходный и автомобильный трафик. Локация должна быть проходимой, чтобы клиентам было удобно забирать свои заказы (например, по пути домой). Плюс, потенциальные клиенты будут видеть нашу вывеску и заинтересуются возможностью заказывать у нас, забирая товары, когда идут по привычному маршруту.
2. Близко расположенная остановка общественного транспорта. Мы делаем так, чтобы клиентам было удобно и они не тратили много времени, чтобы добраться до ПВЗ.
3. Первая линия от дороги и парковка. Удобно привозить заказы, удобно их забирать.
4. Рядом есть якорные магазины и заведения: Small, Magnum, KFC, I'm и т. д. Они притягивают аудиторию.
5. Расстояние между нашими действующими пунктами выдачи — не менее километра. Меньшее расстояние снизит нагрузку с ПВЗ: меньше выданных заказов — меньше ваше вознаграждение, которое напрямую зависит от их количества. Исключение — если пункты выдачи в этом районе перегружены заказами. В этом случае целесообразно открыть ПВЗ и на меньшем расстоянии друг от друга.
## Как выбрать помещение для ПВЗ
К помещениям мы предъявляем несколько требований.
1. Находится на первом этаже с отдельной входной группой. Комфорт — это важная часть нашего сервиса.
2. Общая площадь от 35 до 50 м². В маленьком помещении будет тесно, слишком большое — это высокая арендная и коммунальная плата и лишние расходы на эксплуатацию. Вы можете выбрать помещение с большей площадью, если арендная плата укладывается в бюджет.
3. Есть возможность разместить вывеску, и ее ничего не будет загораживать. Вывеску должны видеть как можно больше людей, потому что это наша и ваша реклама.
4. Мы — монобренд, поэтому помещение нельзя совмещать с пунктами выдачи других маркетплейсов или сервисов. Если ПВЗ других площадок находятся рядом в соседних помещениях, это не страшно: мы рассмотрим такие объекты.
5. Круглосуточный беспрепятственный доступ к помещению. Это нужно, чтобы водители могли привезти и выгрузить заказы покупателей в любое время.
Мы точно не будем рассматривать помещение, если оно:
* на цокольном или втором этаже;
* расположено в торговом центре, кроме случаев, когда есть отдельная входная группа.
## Как найти контакты собственников
В лучших локациях, которые обеспечат вам высокий трафик клиентов, бывает непросто найти подходящее помещение под ПВЗ. Поэтому мы подготовили для вас несколько советов, как найти и арендовать нужное вам помещение.
Найдите прямые контакты собственников интересующих вас объектов и проведите с ними прямые переговоры. Возможно, они смогут расторгнуть договор с действующими арендаторами, например, из-за маленькой арендной платы или недобросовестного отношения к помещению. Вот как можно искать контакты.
1. **Проверьте сайты объявлений.** Например, можно искать объявления о сдаче помещений в аренду на сайтах OLX и «Крыша». В разделе «Коммерческая недвижимость» поставьте фильтры, чтобы видеть только подходящие под параметры помещения. Настройте уведомления о появлении объявлений по вашим критериям: так вы сможете отслеживать новые объекты на сайте или в приложении.
2. **Просмотрите фото здания разных лет.** Откройте Яндекс Панорамы и найдите интересующие вас адреса. Отфильтруйте фотографии по годам (фильтр в правом верхнем углу). Изучите фотографии разных периодов: с большой вероятностью, на одной из фотографий вы найдете объявление о сдаче в аренду с номером телефона. Это будет либо собственник помещения, либо риелтор, который знаком с собственником. Пример панорамы [здесь](https://yandex.ru/maps/163/astana/house/Y0gYcgViQU0EQFtrfXx4dH9jZw==/?l=stv%2Csta\&ll=71.422883%2C51.095303\&panorama%5Bdirection%5D=194.158482%2C-5.484398\&panorama%5Bfull%5D=true\&panorama%5Bid%5D=1499794693_719806331_23_1680952776\&panorama%5Bpoint%5D=71.422678%2C51.095467\&panorama%5Bspan%5D=83.959722%2C33.636537\&z=16).
3. **Воспользуйтесь услугами риелтора**. У них есть своя база помещений, которые зачастую даже не успевают появиться на сайтах объявлений. Некоторые риелторские компании берут разовую комиссию за оказанные услуги не только с собственника, но и с арендатора. Этот способ поможет вам сэкономить драгоценное время на поиск подходящего помещения.
4. **Обращайте внимание на свободные помещения.** Когда едете на машине или ходите по городу, присматривайтесь к коммерческим помещениям: возможно, некоторые из них пустуют и идеально подойдут под пункт выдачи. Если увидели такое, оставьте свою визитку в двери – если собственнику интересно предложение, он свяжется с вами. Часто на пустующих помещениях есть номер собственника или риелтора, который работает с этим объектом.
5. **Изучите свой район.** В знакомых районах найти место под ПВЗ проще: вы уже знаете, где хорошая проходимость, а возможно, даже знакомы с людьми, которые могут дать контакты собственника подходящего помещения.
6. **Познакомьтесь с соседями.** Зайдите в соседний магазин и уточните, знают ли они собственников интересующего вас помещения. Не исключено, что они знакомы.
7. **Найдите управляющую компанию здания**. Познакомьтесь с отделом, работающим с коммерческими помещениями, — в каждой УК есть сотрудник, который выставляет счета на оплату коммунальных услуг арендодателям. Завяжите контакт и получите номер телефона.
8. **Пообщайтесь с текущими арендаторами.** Придите в действующий магазин или иной бизнес, где, по вашему мнению, возможно разместить ПВЗ. Попробуйте под разными предлогами выяснить номер телефона собственника у сотрудников. Когда вы выйдете на контакт с собственником, сделайте ему встречное предложение: более выгодную цену или аналогичную арендную плату и более ответственного арендатора — вас.
9. **Посмотрите объявления о продаже помещений.** Если ваш бюджет позволяет, рассмотрите вариант покупки подходящего помещения: мы будем компенсировать вам ежемесячную аренду, как если бы оно не было у вас в собственности и вы сдавали его кому-то другому. Также вы можете предложить продавцу изменить формат продажи помещения: вместо пустых квадратных метров продать готовый арендный бизнес — ПВЗ. Продавать помещение с заключенным долгосрочным договором аренды — выгодно.
И помните: реагировать нужно быстро. Объявления о выгодных точках не висят долго, а иногда и вовсе не успевают появиться, потому что за каждым хорошим помещением, как правило, «охотятся» несколько предпринимателей и компаний.
## Как успешно провести переговоры, определить срок аренды и заключить договор
Отправляйтесь на переговоры с собственником в хорошем настроении, показывая себя профессионалом. Честно расскажите о компании и плюсах работы с вами. Собственники коммерческих помещений — это люди, которые инвестировали деньги в объект, чтобы стабильно получать от него прибыль без постоянной смены арендаторов. Ваша цель — убедить владельца, что пункт выдачи заказов Teez — это долгосрочный бизнес с надежным арендатором. Собственник должен увидеть, что вы знаете, о чем говорите.
При переговорах вам нужно запросить основную информацию о помещении и дальнейшем сотрудничестве. Уточните следующие ключевые моменты.
1. Арендодатель — собственник или представитель? Если вы ведете диалог с представителем собственника — не страшно. Вовлекайте агентов, чтобы они дали вам подборку помещений по городу, — это сильно упрощает поиск, так как у агентов есть своя база недвижимости. Также агентам можно выдвигать условия, на которые мы готовы, и они в свою очередь настроят собственника на положительное решение в вашу пользу. Агенты заинтересованы в сделках, так как получают с них комиссию. Если помещение достойное, проведите осмотр, оценку и сделайте презентацию по форме, которую мы привели ниже.
2. Площадь и планировка объекта. Важно понимать, сможем ли мы разместить в помещении пункт выдачи. В нашей практике были случаи, когда из-за перегородок мы не могли сделать это и на площади в 50 м². Если объект большой (например, 100 м²), мы готовы его разделить. Но есть важное обязательное условие: после входной группы должен быть тамбур с дверьми, которые разделяют наш ПВЗ и другой объект.
3. Стоимость аренды за весь объект.
4. Готов ли собственник на долгосрочную аренду от 5 лет? А еще лучше — на 10 лет. Вы вкладываете много сил и денег в ремонт помещения, поэтому должны заранее убедиться, что собственник настроен серьезно и готов заключить долгосрочный договор — не менее чем на 5 лет, чтобы вы успели не только окупить вложения, но и выйти в плюс. Иначе вы можете столкнуться с тем, что вас попросят освободить помещение спустя год аренды.
5. Уточните, верно ли вы поняли, что коммунальные платежи входят в арендную плату.
6. Арендодатель — юридическое или физическое лицо? От этого зависит редакция договора.
7. Где и как разместить вывеску. Нужна фотопривязка, которую мы внесем в договор одним из приложений. Сделайте ее в графическом редакторе (например, в Paint или редакторе в телефоне): выделите прямоугольником на фотографии фасада.
8. Сколько месяцев арендных каникул сможет предоставить собственник. Обычно собственники предоставляют от одного до трех месяцев каникул — в зависимости от отделки помещения. Бывает, что и не предоставляют вовсе. Уточните и когда получите ответ, скажите, что обсудите это с Teez для согласования финансовых условий по объекту.
9. Обеспечительный платеж (депозит) за последний месяц. Это стандартная практика, но бывает, что можно договориться с собственником помещения не платить этот взнос.
10. Согласуйте строительные работы с собственником. Владелец должен согласиться на изменение фасада и серьезный внутренний ремонт. Если сделать что-то невозможно, подробно опишите это в презентации. Если мы согласуем локацию, закрепим эту договоренность с собственником письменно.
Естественно, вопросы будут и у арендодателя. Самые частые это:
1. Сколько вы готовы платить за мое помещение?\
Как дать ответ: Изучить рынок недвижимости этого района и предложить среднюю цену за за м².
2. Если мы заключим долгосрочный договор, как часто я смогу повышать арендную плату?\
Как дать ответ: В договоре по итогам переговоров с собственников мы укажем один из вариантов повышения арендной платы: либо повышение на 5% в год, либо повышение по инфляции, но не более чем на 10% в год.
3. У меня уже есть арендатор, зачем мне менять его?\
Как дать ответ: Задавайте встречные вопросы, например: «Вовремя ли платит действующий арендатор? В нашей компании платежи за аренду автоматические, в определенную дату с 20 по 25 число месяца». Или «Как действующий арендатор относится к вашему имуществу? Наш сервис подразумевает идеальное состояние помещения, мы эксплуатируем его бережно, вовремя делаем любой текущий ремонт, а все согласования с администрацией города берем на себя».
Чем больше преимуществ работы с вами вы озвучите, тем больше вероятность, что собственник примет решение в вашу пользу. Также вы можете апеллировать к возможности заключить долгосрочный договор аренды со стабильным арендатором.
У Teez есть своя редакция договора, который мы заключаем с собственниками. В нем указали обязанности и права каждой стороны. Мы можем рассмотреть редакцию договора собственника, если он готов к правкам юристов с нашей стороны.
## Как презентовать объект
Подготовьте видео с круговым обзором местности: нам нужно понимать, какие объекты расположены рядом и напротив, каков автомобильный и пешеходный трафик. Также сделайте видеообзор помещения внутри — чтобы мы смогли сформировать представление о предстоящем ремонте и о том, сможем ли мы разместиться на объекте.
Составьте небольшой текст с такой структурой:
1. Адрес.
2. Площадь всего объекта, стоимость аренды и коммунальных платежей, с юридическим или физическим лицом нужно заключать договор, срок арендных каникул, если они возможны.
3. Опишите плотность района и трафика, видимость вывески. Перечислите «соседей» (аптеки, магазины, пункты выдачи и т. д.).
4. Ссылка на объект на Яндекс Картах.
5. Ссылка на папку файлообменника, в которую вы залили видеообзоры, фотопривязку вывески, фотографии и план помещения.
6. Опишите, на какие конструктивные изменения и на какой ремонт согласен собственник.
7. Телефон собственника.
Наши стандарты — это наилучшие локации и помещения, в которых в ваших ПВЗ будут выдавать максимум заказов. Поэтому вы можете столкнуться с тем, что в нужных ареалах свободных помещений нет.
{% hint style="info" %}
Когда мы одобрим помещение и вы заключите договор аренды, у вас появится доступ к другим разделам инструкции, в которых расскажем вам о дальнейших действиях.
{% endhint %}
***
---
# Agent Instructions: Querying This Documentation
If you need additional information that is not directly available in this page, you can query the documentation dynamically by asking a question.
Perform an HTTP GET request on the current page URL with the `ask` query parameter:
```
GET https://docs.teez.kz/pvz/instruction/requirements.md?ask=
```
The question should be specific, self-contained, and written in natural language.
The response will contain a direct answer to the question and relevant excerpts and sources from the documentation.
Use this mechanism when the answer is not explicitly present in the current page, you need clarification or additional context, or you want to retrieve related documentation sections.