3. Выбор локации и помещения

Написали эту памятку, чтобы вам было легче подобрать подходящее помещение, согласовать его с нами и заключить договор аренды на выгодных для вас условиях. Памятка закроет все типовые вопросы, которые могут возникнуть при поиске объекта для ПВЗ Teez. Прочитайте ее внимательно, и многое прояснится.

Как выбрать локацию для ПВЗ

Ориентируйтесь на планируемое количество пунктов выдачи в вашем городе на момент поиска:

• если планируется открытие одного ПВЗ, выберите географический центр города;

• если планируется открытие нескольких ПВЗ, выберите центры районов города.

Вот несколько критериев, которые помогут вам подобрать место для ПВЗ.

1. Хороший пешеходный и автомобильный трафик. Локация должна быть проходимой, чтобы клиентам было удобно забирать свои заказы (например, по пути домой). Плюс, потенциальные клиенты будут видеть нашу вывеску и заинтересуются возможностью заказывать у нас, забирая товары, когда идут по привычному маршруту.

2. Близко расположенная остановка общественного транспорта. Мы делаем так, чтобы клиентам было удобно и они не тратили много времени, чтобы добраться до ПВЗ.

3. Первая линия от дороги и парковка. Удобно привозить заказы, удобно их забирать.

4. Рядом есть якорные магазины и заведения: Small, Magnum, KFC, I'm и т. д. Они притягивают аудиторию.

5. Расстояние между нашими действующими пунктами выдачи — не менее километра. Меньшее расстояние снизит нагрузку с ПВЗ: меньше выданных заказов — меньше ваше вознаграждение, которое напрямую зависит от их количества. Исключение — если пункты выдачи в этом районе перегружены заказами. В этом случае целесообразно открыть ПВЗ и на меньшем расстоянии друг от друга.

Как выбрать помещение для ПВЗ

К помещениям мы предъявляем несколько требований.

1. Находится на первом этаже с отдельной входной группой. Комфорт — это важная часть нашего сервиса.

2. Общая площадь от 35 до 50 м². В маленьком помещении будет тесно, слишком большое — это высокая арендная и коммунальная плата и лишние расходы на эксплуатацию. Вы можете выбрать помещение с большей площадью, если арендная плата укладывается в бюджет.

3. Есть возможность разместить вывеску, и ее ничего не будет загораживать. Вывеску должны видеть как можно больше людей, потому что это наша и ваша реклама.

4. Мы — монобренд, поэтому помещение нельзя совмещать с пунктами выдачи других маркетплейсов или сервисов. Если ПВЗ других площадок находятся рядом в соседних помещениях, это не страшно: мы рассмотрим такие объекты.

5. Круглосуточный беспрепятственный доступ к помещению. Это нужно, чтобы водители могли привезти и выгрузить заказы покупателей в любое время.

Мы точно не будем рассматривать помещение, если оно:

• на цокольном или втором этаже;

• расположено в торговом центре, кроме случаев, когда есть отдельная входная группа.

Как найти контакты собственников

В лучших локациях, которые обеспечат вам высокий трафик клиентов, бывает непросто найти подходящее помещение под ПВЗ. Поэтому мы подготовили для вас несколько советов, как найти и арендовать нужное вам помещение.

Найдите прямые контакты собственников интересующих вас объектов и проведите с ними прямые переговоры. Возможно, они смогут расторгнуть договор с действующими арендаторами, например, из-за маленькой арендной платы или недобросовестного отношения к помещению. Вот как можно искать контакты.

1. Проверьте сайты объявлений. Например, можно искать объявления о сдаче помещений в аренду на сайтах OLX и «Крыша». В разделе «Коммерческая недвижимость» поставьте фильтры, чтобы видеть только подходящие под параметры помещения. Настройте уведомления о появлении объявлений по вашим критериям: так вы сможете отслеживать новые объекты на сайте или в приложении.

2. Просмотрите фото здания разных лет. Откройте Яндекс Панорамы и найдите интересующие вас адреса. Отфильтруйте фотографии по годам (фильтр в правом верхнем углу). Изучите фотографии разных периодов: с большой вероятностью, на одной из фотографий вы найдете объявление о сдаче в аренду с номером телефона. Это будет либо собственник помещения, либо риелтор, который знаком с собственником. Пример панорамы здесь.

3. Воспользуйтесь услугами риелтора. У них есть своя база помещений, которые зачастую даже не успевают появиться на сайтах объявлений. Некоторые риелторские компании берут разовую комиссию за оказанные услуги не только с собственника, но и с арендатора. Этот способ поможет вам сэкономить драгоценное время на поиск подходящего помещения.

4. Обращайте внимание на свободные помещения. Когда едете на машине или ходите по городу, присматривайтесь к коммерческим помещениям: возможно, некоторые из них пустуют и идеально подойдут под пункт выдачи. Если увидели такое, оставьте свою визитку в двери – если собственнику интересно предложение, он свяжется с вами. Часто на пустующих помещениях есть номер собственника или риелтора, который работает с этим объектом.

5. Изучите свой район. В знакомых районах найти место под ПВЗ проще: вы уже знаете, где хорошая проходимость, а возможно, даже знакомы с людьми, которые могут дать контакты собственника подходящего помещения.

6. Познакомьтесь с соседями. Зайдите в соседний магазин и уточните, знают ли они собственников интересующего вас помещения. Не исключено, что они знакомы.

7. Найдите управляющую компанию здания. Познакомьтесь с отделом, работающим с коммерческими помещениями, — в каждой УК есть сотрудник, который выставляет счета на оплату коммунальных услуг арендодателям. Завяжите контакт и получите номер телефона.

8. Пообщайтесь с текущими арендаторами. Придите в действующий магазин или иной бизнес, где, по вашему мнению, возможно разместить ПВЗ. Попробуйте под разными предлогами выяснить номер телефона собственника у сотрудников. Когда вы выйдете на контакт с собственником, сделайте ему встречное предложение: более выгодную цену или аналогичную арендную плату и более ответственного арендатора — вас.

9. Посмотрите объявления о продаже помещений. Если ваш бюджет позволяет, рассмотрите вариант покупки подходящего помещения: мы будем компенсировать вам ежемесячную аренду, как если бы оно не было у вас в собственности и вы сдавали его кому-то другому. Также вы можете предложить продавцу изменить формат продажи помещения: вместо пустых квадратных метров продать готовый арендный бизнес — ПВЗ. Продавать помещение с заключенным долгосрочным договором аренды — выгодно.

И помните: реагировать нужно быстро. Объявления о выгодных точках не висят долго, а иногда и вовсе не успевают появиться, потому что за каждым хорошим помещением, как правило, «охотятся» несколько предпринимателей и компаний.

Как успешно провести переговоры, определить срок аренды и заключить договор

Отправляйтесь на переговоры с собственником в хорошем настроении, показывая себя профессионалом. Честно расскажите о компании и плюсах работы с вами. Собственники коммерческих помещений — это люди, которые инвестировали деньги в объект, чтобы стабильно получать от него прибыль без постоянной смены арендаторов. Ваша цель — убедить владельца, что пункт выдачи заказов Teez — это долгосрочный бизнес с надежным арендатором. Собственник должен увидеть, что вы знаете, о чем говорите.

При переговорах вам нужно запросить основную информацию о помещении и дальнейшем сотрудничестве. Уточните следующие ключевые моменты.

1. Арендодатель — собственник или представитель? Если вы ведете диалог с представителем собственника — не страшно. Вовлекайте агентов, чтобы они дали вам подборку помещений по городу, — это сильно упрощает поиск, так как у агентов есть своя база недвижимости. Также агентам можно выдвигать условия, на которые мы готовы, и они в свою очередь настроят собственника на положительное решение в вашу пользу. Агенты заинтересованы в сделках, так как получают с них комиссию. Если помещение достойное, проведите осмотр, оценку и сделайте презентацию по форме, которую мы привели ниже.

2. Площадь и планировка объекта. Важно понимать, сможем ли мы разместить в помещении пункт выдачи. В нашей практике были случаи, когда из-за перегородок мы не могли сделать это и на площади в 50 м². Если объект большой (например, 100 м²), мы готовы его разделить. Но есть важное обязательное условие: после входной группы должен быть тамбур с дверьми, которые разделяют наш ПВЗ и другой объект.

3. Стоимость аренды за весь объект.

4. Готов ли собственник на долгосрочную аренду от 5 лет? А еще лучше — на 10 лет. Вы вкладываете много сил и денег в ремонт помещения, поэтому должны заранее убедиться, что собственник настроен серьезно и готов заключить долгосрочный договор — не менее чем на 5 лет, чтобы вы успели не только окупить вложения, но и выйти в плюс. Иначе вы можете столкнуться с тем, что вас попросят освободить помещение спустя год аренды.

5. Уточните, верно ли вы поняли, что коммунальные платежи входят в арендную плату.

6. Арендодатель — юридическое или физическое лицо? От этого зависит редакция договора.

7. Где и как разместить вывеску. Нужна фотопривязка, которую мы внесем в договор одним из приложений. Сделайте ее в графическом редакторе (например, в Paint или редакторе в телефоне): выделите прямоугольником на фотографии фасада.

8. Сколько месяцев арендных каникул сможет предоставить собственник. Обычно собственники предоставляют от одного до трех месяцев каникул — в зависимости от отделки помещения. Бывает, что и не предоставляют вовсе. Уточните и когда получите ответ, скажите, что обсудите это с Teez для согласования финансовых условий по объекту.

9. Обеспечительный платеж (депозит) за последний месяц. Это стандартная практика, но бывает, что можно договориться с собственником помещения не платить этот взнос.

10. Согласуйте строительные работы с собственником. Владелец должен согласиться на изменение фасада и серьезный внутренний ремонт. Если сделать что-то невозможно, подробно опишите это в презентации. Если мы согласуем локацию, закрепим эту договоренность с собственником письменно.

Естественно, вопросы будут и у арендодателя. Самые частые это:

1. Сколько вы готовы платить за мое помещение? Как дать ответ: Изучить рынок недвижимости этого района и предложить среднюю цену за за м².

2. Если мы заключим долгосрочный договор, как часто я смогу повышать арендную плату? Как дать ответ: В договоре по итогам переговоров с собственников мы укажем один из вариантов повышения арендной платы: либо повышение на 5% в год, либо повышение по инфляции, но не более чем на 10% в год.

3. У меня уже есть арендатор, зачем мне менять его? Как дать ответ: Задавайте встречные вопросы, например: «Вовремя ли платит действующий арендатор? В нашей компании платежи за аренду автоматические, в определенную дату с 20 по 25 число месяца». Или «Как действующий арендатор относится к вашему имуществу? Наш сервис подразумевает идеальное состояние помещения, мы эксплуатируем его бережно, вовремя делаем любой текущий ремонт, а все согласования с администрацией города берем на себя».

Чем больше преимуществ работы с вами вы озвучите, тем больше вероятность, что собственник примет решение в вашу пользу. Также вы можете апеллировать к возможности заключить долгосрочный договор аренды со стабильным арендатором.

У Teez есть своя редакция договора, который мы заключаем с собственниками. В нем указали обязанности и права каждой стороны. Мы можем рассмотреть редакцию договора собственника, если он готов к правкам юристов с нашей стороны.

Как презентовать объект

Подготовьте видео с круговым обзором местности: нам нужно понимать, какие объекты расположены рядом и напротив, каков автомобильный и пешеходный трафик. Также сделайте видеообзор помещения внутри — чтобы мы смогли сформировать представление о предстоящем ремонте и о том, сможем ли мы разместиться на объекте.

Составьте небольшой текст с такой структурой:

1. Адрес.

2. Площадь всего объекта, стоимость аренды и коммунальных платежей, с юридическим или физическим лицом нужно заключать договор, срок арендных каникул, если они возможны.

3. Опишите плотность района и трафика, видимость вывески. Перечислите «соседей» (аптеки, магазины, пункты выдачи и т. д.).

4. Ссылка на объект на Яндекс Картах.

5. Ссылка на папку файлообменника, в которую вы залили видеообзоры, фотопривязку вывески, фотографии и план помещения.

6. Опишите, на какие конструктивные изменения и на какой ремонт согласен собственник.

7. Телефон собственника.

Наши стандарты — это наилучшие локации и помещения, в которых в ваших ПВЗ будут выдавать максимум заказов. Поэтому вы можете столкнуться с тем, что в нужных ареалах свободных помещений нет.

Когда мы одобрим помещение и вы заключите договор аренды, у вас появится доступ к другим разделам инструкции, в которых расскажем вам о дальнейших действиях.